致王健林书：万达式扩张狂飙该歇歇了——兼论中国企业家的“最大”文化

王董事长健林先生：

在中国的商业世界里，如果说外星人马云是“天上的王”，您就是“地上的王”。你们这两个“王”经常有些无伤大雅的口水战，你俩的首富之争则是媒体经常拿来娱乐的话题，顺带着还普及了“以市值论财富”的财经知识。你们也是好朋友，所以当一个叫做“顶尖企业家思维”的微信公众号冒用您的名义，发布题为“王健林：淘宝不死，中国不富，活了电商，死了实体，日本孙正义坐收渔翁之利”的文章后，万达集团不仅向国家网信办举报侵权行为，而且向法院正式提起诉讼，索赔1000万元。有朋友说这是一个威慑性数字，是的，对一个小小的自媒体来说确实如此，但按照2015胡润百富榜，1000万只相当于您和马云身家（3650亿元，2200+1450）的10万分之2.7，就是再加个零也不抵您的名誉于万一，如果名誉可以等于财富的话。

1、万达不愧是一面旗帜

在和您讨论问题之前，我先向您表示两重敬意。

第一重是因为您的成就和企业家精神。从1989年主掌万达起，您夙兴夜寐，将万达发展成“世界最大的不动产企业、世界最大的五星级酒店业主、中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商、世界最大的体育公司、中国最大的网络金融企业”（见万达官网）。万达喜用“最大”，我未核实，但相信从规模上讲，相去不远，因为在很多领域，“中国第一就是世界第一”，比如钢铁水泥煤炭氧化铝和很多制造业。虽然如此，但如您在去年5月接受《新京报》专访时所说，您能成为亚洲首富，“首先是自己的勤奋和战略，内因是起主角因素的，如果不说自己是主要因素，那就是胡说八道，中国十三亿人怎么你就冒出来了呢”。对您62岁了还像个小伙子一样“每天准时6点起床，7点10分到公司，基本上雷打不动，前后时间差不超过5分钟”这样的拼搏精神（见《新京报》），我表示敬佩。

万达的成就还表现为管理上的不懈努力和突破。我看了2012年9月您在哈佛大学教授俱乐部的演讲视频，您提到万达发展这么快，主要原因是商业模式领先、信息化水平高、执行力强、赏罚分明。万达最著名的管理模式叫做模块化管理，把一个商业地产项目的开发按时间分成300多个节点，每一步每一个相关业务部门做什么，都有严格规定。这些节点分为三级，总裁、副总裁关注一级节点，系统关注二级节点，项目公司关注三级节点。每年11月把第二年每个单位、每个人、每天的计划事项都录到系统中，这个信息系统会自动考核，如果到时间没有完成进度会亮黄灯警示；如果规定时间内没有把功课补上，就会亮红灯。一旦亮红灯，相关责任人就要被扣分，分数会与收入挂钩。去年你们又开始推动BIM工程管理，把建筑信息模型（Building Information Modeling）移植到工程管理中，试图实现工程项目全周期的智能化管理。我去过哈佛和哈佛商学院，知道一些中国企业所谓哈佛演讲和哈佛案例那是忽悠，但万达的管理经验得到哈佛关注是真的，否则您去年10月的哈佛大学公开课就不会在能容纳900人的哈佛商学院伯登讲堂开讲，而哈佛校长德鲁•福斯特也不会邀请您担任哈佛国际顾问委员会副主席。

万达员工高压力高绩效，待遇很不错。根据万达商业地产（3699.HK）去年的半年报，万达商业有61989名全职员工，上半年薪酬总开支为46.45亿元，计算下来人均月入差不多1.25万元（假设兼职员工可以忽略不计）。你们提前“全面小康”了。

我对您的第二重敬意，是您不断否定自我，勇于促进企业转型与创新。我认为最典型的案例就是万达集团2015年工作报告提出，2016年万达集团收入2543亿元，同比2015年下调12%，万达商业2016年计划收入约1300亿元，其中房地产合同收入约1000亿元，相比2014年万达合同销售金额1601.5亿和2015年的1640.8亿元，降幅约为40%。显然，您希望万达“成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的样板”，希望到今年底万达不再被人们视为房地产企业，而成为综合性服务集团。

基于上述理由，我对您表示敬意。虽然我们没有交流过，而且，我在《第一财经日报》期间，还布置和策划了关于万达在长白山和西双版纳拿地中一些不规范行为的报道。但当我看了关于万达的诸多资料后，我承认，万达不愧是中国房地产业的一面旗帜。

2、我如何理解财富和GDP

既然如此，我为什么要写这篇文章呢？让我从今年1月在硅谷的一点感悟讲起。那天，我的一位大学同学，1988年赴美留学、90年代初就在硅谷工作和居住的柳蕾，陪我在斯坦福大学边上的一个购物中心边走边看。整个购物中心只有一个在建工程，围得严严实实，一台不太高的塔吊机鸣叫着。柳蕾说，这里建个工程真不容易，反对的人太多。接着，她讲了自己家的一个故事。

柳蕾在硅谷有个house，90年代买的。园子里的小路是concrete的（混凝土），她不太满意，找了个机会请“老墨”（墨西哥裔的服务员）铲掉，花了一两千美元。这时问题出来了，不知道把建筑垃圾倒到哪里去。“老墨”出去打探了半天，附近竟然没有允许倾倒建筑垃圾的地方。最后问了一个地方，但是需要两三千美元才肯接受和进行处理。柳蕾说真是想不到啊，早知道这样不拆算了。

那天我和柳蕾聊了很久，她是当年我们班的班长，非常优秀的上海姑娘。她说：“不让你随便倾倒，是要你建得时候就建好，少给环境添麻烦，这是这里的建筑哲学。我们这代人，越来越多的华人都在回中国，中国的机会实在多。但我这样的，可能回不去了，觉得太吵太闹了。这里虽然变化不大，但给自然留出的空间足够多，心里安逸。你看那些建筑，没有哪个是夸张的，好像都安安静静掩藏在自然之中。”

2003年12月，我在《南风窗》发表的《GDP先生的讲述》中，以第一人称的方式，有过这样的描述：

一位德国学者和两位美国学者在合著的《四倍跃进》一书中，对我这样描写：“乡间小路上，两辆汽车静静驶过，一切平安无事，它们对GDP的贡献几乎为零。但是，其中一个司机由于疏忽，突然将车开向路的另一侧，连同到达的第三辆汽车，造成了一起恶性交通事故。‘好极了’，GDP说。因为，随之而来的是：救护车、医生、护士，意外事故服务中心、汽车修理或买新车、法律诉讼、亲属探视伤者、损失赔偿、保险代理、新闻报道、整理行道树等等，所有这些都被看作是正式的职业行为，都是有偿服务。即使任何参与方都没有因此而提高生活水平，甚至有些还蒙受了巨大损失，但我们的‘财富’——所谓的GDP依然在增加。”他们最后指出：“平心而论，GDP并没有定义成度量财富或福利的指标，而只是用来衡量那些易于度量的经济活动的营业额。”

没有质量的生产活动，不可能带来社会财富的累积。固定资本的质量不好，没到使用期限就不得不报废，那么固定资本形成的总额再多也不能提高国民财富。当你要拆毁“豆腐渣工程”重建时，请记住这样的教训，它不仅要从国民财富统计中剔除，而且为了重建你又消耗了一次自然资源。从国民财富的角度看，国民财富不仅没有增加，反而减少了。正像被砍伐的森林，“算做了当年的GDP，但对国民财富却是负积累”。

再听听中国国家统计局国民经济核算司司长许宪春的感慨吧——

“在注重财富的积累方面，西方国家很值得我们借鉴。它们的GDP增长率不高，但是财富积累很快。我到欧洲去，看到那里的百年老屋保存完好，使用自如，并且越老越值钱。反观我们，历史文化遗产很多都得不到好的保护。新盖的楼也是，盖之前缺少科学的规划设计，不注重质量，过上10年20年看着不顺眼了、过时了，推掉了事。我们的情况与西方国家正相反，GDP增长率很高，但是财富损失得也快，缺乏积累财富的观念。”

如此长的引述，是想告诉您，十多年前我就是这样理解财富和GDP的关系的。我不喜欢外延的增长快于内涵的发展，我不喜欢不计量环境成本与社会成本而夸耀财富的增长，我不喜欢千篇一律排浪式模仿式的建筑作品；我喜欢对资本与资源的节约，我喜欢站在消费者立场创造惊喜，我喜欢“好胜于大，美胜于强”。在财经媒体界，我大概是对企业家精神做过最多研究和最多呼吁的人之一，但我更深信，那些能够真正存留在历史上的伟大企业家，他们留给我们最重要的财富，是那些能够被社会高度认同、具有巨大外部性的价值，而不是商业规模。在20世纪，规模可能是衡量商业巨子价值的第一元素，但21世纪，完全不是这样。苹果、谷歌、Facebook、微信、支付宝，这些今天为我们赋能的伟大产品，是多么的轻啊！

3、对万达可以提N个问题

基于这样的价值立场，我愿意坦率提出如下问题，和您商榷：

1）如果要对您的财富成就进行归因，是管理的作用更大，还是“资产膨胀驱动财富增长”的作用更大？根据万达商业最新的财报，在提示“投资性房地产公允价值变动的风险”时指出，“公司投资性房地产主要为公司自身开发并运营的持有型商业物业，公司对投资性房地产采用公允价值计量。最近三年及一期末，公司投资性房地产账面价值分别为1590.74 亿元、1985.40 亿元、2481.01万元和2713.50 亿元，占公司总资产的比例分别为47.47%、46.06%、43.97%和46.90%，公司投资性房地产规模及占总资产的比例均相对较高；投资性房地产公允价值变动收益分别为218.98 亿元、154.44 亿元、134.55 亿元和 39.10 亿元，分别占当期利润总额的58.37%、45.03%、38.98%和 53.02%，对当期净利润贡献较大。”这里很清楚地表明万达商业的利润和持有型物业的升值是分不开的。您当然很了不起，但希望您常思“天之功”。

2）如果要对万达广场的建设效率进行归因，完全是靠您和团队的管理能力优异，还是也有政府支持的原因？您经常赞扬万达的执行力，这确实是事实，比如您在演讲中说，“我们每年开业几十个万达广场和一、二十家酒店，所有项目开工时就宣布开业时间。十多年下来，我们开业了一百多个广场，近百家酒店，一个项目建设时间都在两年内，全部按时完成，无一延误。这种执行能力我敢说世界上没有第二家企业能做到。”不过，如果您有时间百度一下的话，应该能看到不少类似这样的题目《郑州万达广场未兑现整改违法施工承诺 市政管理局失声》（2011年10月11日中国之声《新闻纵横》报道）。您的公关团队非常强大，应该已经删了不少。但我建议您委托“神秘顾客”到各地做些实实在在的调查，万达“全部按时完成，无一延误”是怎么做到的？为什么只有万达能做到？顺带说一句，根据公告，万达商业2015年上半年的“其他收入和收益”项目中，“政府补助人民币638百万元”。人民政府爱万达，官员排队求万达，一定有理由，我不非议，我只是希望您不要真的以为，万达广场“排除万难”达到您的开业时间要求，就是万达自身的本事。

3）万达官网有一支广告，叫做“万达中心就是城市中心”，您是否真的觉得万达广场是每一座城市值得骄傲的地标？我认可万达产品的“均好性”，这是您2003、2004年在沈阳项目因为“胎里带的毛病”导致严重问题，引发222场官司之后，痛定思痛努力的结果。但这些年来，万达广场的质量问题还是时有发生，您在2014年工作报告中提到“2014年存在的主要问题”就有“工程质量出现问题”，“武汉积玉桥项目住宅装修质量出现问题，出现问题不怕，但武汉项目公司、商管公司，对业主反映的质量问题不够重视，没有立即返修，最后导致业主上街闹事，给万达集团造成严重负面影响。”恕我孤陋，我本人在中国的一线城市没有听到过谁把万达广场看做城市商业坐标的，我听到比较多的名字是上海IFC和恒隆广场，北京新光天地和大悦城，广州太古汇，深圳万象城和益田假日广场，等等。我对万达没有偏见，这可能是万达定位的选择问题，要快，要“以售养租”快速回笼、再狂飙突进，但我想很坦率地说一句，如果中国的城市中心都是万达广场这样的项目，到哪里都这样，那真的很恐怖！

4）万达的成功，是一个超级领袖的魅力之所至，还是因应规律、顺势而行之所至？我发现您在哈佛的演讲很朴实，比如在讲到万达的文化旅游时您说，“2003年就开始做电影院，因为万达购物中心需要配建电影院。最初万达跟美国华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去。一是中美WTO谈判规定外资不能控股中国影院，华纳不愿做小股东；二是华纳对中国电影市场发生了误判，当时全中国票房只有一亿多美元，他们觉得投资赚不到钱。万达只好在中国找合作伙伴，当时各地做影院的都是国有的广电集团，万达先后和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈过合作，我们做业主，他们经营。但因为这些广电集团都是官办、没有赚钱的动力，结果都没谈成。其中还有一个小故事，当时上海广电集团总裁很有创新思想，他觉得这是一笔好生意，和我们签了协议，也交了保证金。但协议签订半年后，上海广电集团换了新的总裁，反对这个协议，坚决不履行。但这时我们有10个新店马上要开业，逼得我们只好自己做。”非常生动！活生生的案例！它说明，形势比人强，规律比人强，人必须顺天而克己。希望万达官网上您的专区里多一些平衡，而不是对于“领袖”的纯正面塑造。那会使您更可爱。

5）您觉得梦想和现实之间，是不是您只要一声令下、万达只要一发力就能达成？您在2016年主要工作安排中提出了一系列精确到千万元的数字（我对照了万达前几年的情况，商业地产基本上都能超过计划，比国家GDP的增长容易多了，但和互联网、金融等相关的新业务则未必），特别是提出“上海迪斯尼终于宣布今年要开业，一个项目前后花了20年时间，成本不知增加多少。无锡和广州两个万达城一定要做好，在旅游人次、收入两项核心指标上超过迪斯尼，广州万达城要超过香港迪斯尼，无锡万达城要超过上海迪斯尼”，您说万达文化旅游城今年要落户1至2个发达国家，这是中国首次向发达国家出口重大文化产品，全世界除了美国的迪斯尼，还没有其它国家的重大文化产品能向全球出口。而且迪斯尼做了半个多世纪，全部项目加起来没到两位数。万达城品牌一定要超越迪斯尼，走遍全世界。我为您的浩然之气击节，也许在您看来，日本的动漫、韩国的电视剧、英国的音乐剧、荷兰的电视模式、德国的出版，都不算重大文化产品出口，只有与地和房相关的主题乐园才算；姑且如此，我去过上海迪斯尼，我觉得一个文化项目孕育既久，一定有其理由，而且不是所谓“效率低”那一类。文化大概不是造房子，而像是森林里的树木，其成长是有一个慢慢涵养的过程的。像万达这样的“急就章”，多个项目同时开展，虽然也是国际招标豪华阵容，在前期营销攻势和地方支持下能“做到开场就有掌声和喝采声”，但有没有可持续性，是不是这么快就能超过迪斯尼，我劝您不要把话说得太满。

我还有不少问题，但由于今天忙着处理袁庚先生逝世的突发新闻（他的财富真不能和您比啊），没有办法再深究下去。比如，万达这种模式对于竞争对手的挤出效应问题，万达从“以售养租”到“以融养租”再到“轻资产运行”、但本质上仍是在继续扩张传统项目模式的问题（不过是代投资方建万达广场，然后收取比同业高很多的利润分成），万达创造的商户价值和消费者价值如何提升的问题。如果有机缘，以后我会继续写这些问题。

但通过采访中国其他一些商业地产商和海通证券的房地产分析师，对于坊间所谓万达陷入债务危机、“首富变首负”等说法，我愿意借此替您澄清一下。虽然1月22日标准普尔评级服务宣布，将万达商业地产股份有限公司的“BBB”的长期企业信用评级和“cnA”的大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单，但我对专业人士的采访表明，尽管万达集团负债总额很高（截至2015年6月30 日，集团总资产7976.82 亿元，净资产2430.50 亿元，负债5546.32亿元），但负债率在同业不算高，风险控制有较多方式（如已经在变现部分项目）。在无风险利率下行的大背景下，万达的负债成本会进一步降低，商业地产价值的重估更为有利。因此，看不到万达商业有什么财务危机，除非经济进一步恶化，商户大面积亏损撤店。

4、从财富到价值

您的财富已经傲视天下，如果PE只有5倍多的万达商业能够在A股上市，当然不可能达到万达院线的100多倍PE，但是您的财富还会强劲增长。您心中的“世界首富梦”也许真的不是梦。《新京报》专访您时您说，“正在朝这个目标努力。我倒不是为了证明个人财富，我是想给中国企业和企业家证明一点。”

如果如您所说，万达今后“以净利为核心。万达不以收入论英雄，要以净利、市值论英雄，谁创造的净利高、谁的市值大，就提拔谁，就给谁位置”，显然会走上追求高PE之道，帮助您更快实现首富梦，这对于中小投资者真的好吗？

其实我觉得不需要证明这一点。在创造个人财富方面，从古到今，华人的能力世所公认。在中国必将成为全球最大经济体、而中国又如此重商主义的今天，王健林成为世界首富，有什么奇怪吗？

我所在意的是，成为世界首富又怎样？它会使我们联想起什么价值，什么产品，什么样的用户体验，我觉得这才是最重要的。生命是十月怀胎的过程，好公司、好产品是千锤百炼、呕心沥血、最后被消费者证明的结果。您想这么快成为世界首富，我劝您悠着点，千万不要想着把中国所有的城市资源和自然资源都最充分地利用一遍，因为您不是神。万达不可能那么聪明。不可能这么快把什么都干好。

我建议您停停步伐，去学学那些“追求最佳”的产品哲学，学学慢工出细活之道，学学对复杂性的谦卑。Less is more！

不要自己干完子孙要干的事，而且您不可能都干成丰碑式的作品，硬干下去一定会导致对资源的透支型消耗。迪斯尼我想比万达还是有号召力的吧，如果它想每个国家来一个，我看大部分国家都欢迎，但它就是N年才建了不足十个。它一定比您傻、比您不懂商业吗？习大大说了，“虽然说基础设施特别是公共性较强的基础设施投资的回报期可以长一些，但我们也不能把几十年以后的事都干了，即使应该干的也要看财力是不是可以支撑。”至于像万达这样的商业项目，少搞一点不是坏事，大力发展非物质需求的文化和体育，您有做不完的事！

敬佩您的企业家精神，但希望您的心态回到2012年9月8日的哈佛，您演讲的开场白是，“今天站在这里，我心里诚惶诚恐，哈佛大学在全世界人的心目中都是一个神圣殿堂。万达相对于世界顶级企业来说，还有很大差距，我们丝毫不敢懈怠。”

自然界和每座城市也都是神圣的殿堂。让万达式扩张狂飙歇一歇吧，也让诚惶诚恐的心意代替世界首富的梦想。